一份拿地投资分析报告，少则几十页，多则上百页。在有限的时间内，是很难一页页的翻阅，并去有效分析这么多内容。因此，这就要求房地产投拓人员一定具备在最短时间里筛选查阅重要信息、最关键的数据和指标以及最短时间做出判断的能力，在无数的无效页里pick重点页，并做多元化的分析。其实一份拿地投资分析报告中最应该关注的是

  拿地投资分析报告中最重要的、能影响拿地决策的四张图，基本上有经验的人只要看了，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到,基本上就了然于胸。

  房子卖的是地段,地段决定了房子和土地的价值。区位图就是最直观的的区位感受,评估的是地块未来的潜力。

  张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是如何的,交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展趋势。如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

  这是一张非常影响决断的图，老板有时候不太关心测算，但是会有自己一套看地理念，而看项目航拍图往往心里就已经有好恶了。

  现状航拍图包含了很多信息,不少风险看这张图就能看出来,主要是看下面3点:

  1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是如何的。

  2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上能够准确的通过地块的形状和周边情况,脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。

  3、城市界面判断，这张图能清楚的表现地块周边的情况,是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

  这张图一般被认为是四张图中最重要的，区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整，但是市场对土地价格的反应偏不了人。

  土地价格图是评价拿地好坏很重要的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估拿地的合理价格。

  房价图配上存量去化情况，基本上可以看清楚目标地块的现时点价格，以及未来的价格持续上涨潜力。

  一般来讲，目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的，但是当周边存量小、月均去化量大的时候，一定是有涨价压力的，此时就适合走激进的经营销售的策略；反之则要考虑是不是要承担一定的降价风险。

  这张图一般是和土地价格图配合起来使用，反应了地价和房价的比例，实际上也是对市场热度的反馈。市场热度高时，成交的土地楼板价往往会接近周边房价，不会存在“捡漏”的情况，想拿地就要有拍到高溢价的勇气，决策者也需要这张图来统筹考虑是不是承担风险。

  一般而言，一个合格的投资人员，通过以上四张图，再结合项目的规划指标，便可以对一个地块的情况做出初步的判断。

  经济主要看城市GDP在省内的总量排名，更应看重经济提高速度排名。上涨的速度代表一个城市的发展活力，也是去哪个城市拿地的重要参考指标。

  土地具有稀缺性和投入一次性，所以说破天也是地段最重要。未来规划也不要看得太原，除非项目是跨越3年以上的，否则开盘一般也就6-8个月，清盘不会超过20个月，最重要的还是当下。

  一般通过区位属性、区域价值、资源价值、地块交通等属性分析得出结论，我们一般只看这个结论，或者叫输入土地价值综合评定表。

  市场存量和区块存量在查询时要注意隐形库存，在深耕城市中能自行累积统计。在地块出让时做好存量统计，后续跟踪开盘、销售情况，以及去化周期。

  包括常住与户籍人口比例，人口流入、流出状态，周边乡镇人口减少与本城市人口增加的速度，可以考量本城市被更高量级城市人口的吸附和本城市对低级城市人口的吸附等。

  销量的面积段、卖得最快的户型、装修接受度......要根据项目所在板块的潜客群体合理设置产品。

  计算口径分成两种，一种是全土地款口径，第二种是结合实际支付的土地款口径，如合作项目中，土地款是5亿元，实际支付2.5亿，那么实际货地比还要。

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